מהו מינוף נדלן ?
מינוף נדל"ן הינו שימוש בהון שאול להגדלת התשואה הפוטנציאלית על השקעה בנדל"ן. במילים פשוטות יותר, מינוף הוא שימוש בכסף של אנשים אחרים כדי להגדיל את הרווחים שלך. זוהי אסטרטגיה נפוצה בה משתמשים משקיעי נדל"ן כדי להגדיל את תיקי ההשקעות שלהם ולהשיג יעדים פיננסיים. במאמר זה נבדוק מהו מינוף, יתרונות המינוף ואפשרויות המינוף הקיימות לטובת השקעת נדלן בארצות הברית.
יתרונות מינוף נדל"ן ?
החזר השקעה גבוה (ROI) אחד היתרונות המשמעותיים ביותר של מינוף נדל"ן הוא הפוטנציאל להגדיל את ההחזר על ההשקעה. על ידי שימוש במינוף, משקיעים יכולים לרכוש נכס בסכום קטן יותר מכספם וללוות את השאר. אם הנכס יעלה בערכו, המשקיע יראה תשואה גדולה יותר על ההשקעה הראשונית שלו, בהשוואה להשקעה במזומן בלבד.
לדוגמה, נניח שמשקיע רוכש נכס של 100,000$ עם מקדמה של 20,000$ ומשכנתא של 80,000$. אם הנכס יתייקר ב-10%, המשקיע יחזיר 50% על השקעתו של 20,000$ (שווי הנכס עלה ל-110,000$, וההון העצמי של המשקיע שווה כעת 30,000$). עם זאת, אם המשקיע היה רוכש את הנכס במזומן, התשואה שלו הייתה רק 10%.
גיוון תיק השקעות תשואה
מינוף מאפשר למשקיעים לגוון את תיק ההשקעות בנדל"ן שלהם. על ידי שימוש בכספי הלוואות, משקיעים יכולים לרכוש מספר נכסים בסכום קטן יותר מכספם. פיזור זה מפחית את הסיכון לאבד את כל ההשקעות שלהם בנכס אחד. אם נכס אחד לא מתפקד טוב, הנכסים האחרים בתיק עדיין יכולים לייצר הכנסה
תזרים מזומנים
יתרון נוסף בשימוש במינוף בהשקעות נדל"ן הוא היכולת לייצר תזרים מזומנים חיובי. תזרים מזומנים חיובי הוא סכום הכסף שנותר לאחר תשלום כל ההוצאות, כולל תשלומי משכנתא. על ידי שימוש במינוף, משקיעים יכולים לרכוש נכס שמייצר יותר הכנסות משכירות מתשלום המשכנתא. זה יוצר זרם הכנסה פסיבי שניתן להשתמש בו כדי לשלם את המשכנתא מהר יותר, להשקיע מחדש בעוד נכסים, או להשתמש בו להוצאות אישיות.
הטבות מס
מינוף נדל"ן מציע גם הטבות מס למשקיעים. ריבית על תשלומי משכנתא ניתנת לניכוי מס, מה שמפחית את גובה ההכנסה החייבת. בנוסף, ניתן להשתמש בפחת לקיזוז הכנסות מדמי שכירות. המשמעות היא שהמשקיעים יכולים להפחית את חבות המס שלהם ולהשאיר יותר כסף בכיסם.
משכנתא בארצות הברית –אפשרויות מינוף
משכנתא היא הסוג הנפוץ ביותר של מינוף נדל"ן. מדובר בהלוואה המונפקת על ידי בנק או מלווה משכנתא לרכישת נכס. הלווה נדרש לשלם מקדמה (בדרך כלל 20% ממחיר הרכישה) ולהחזיר את ההלוואה בפרק זמן מוגדר (בדרך כלל 15-30 שנה).
ישראלים אינם יכולים לקבל משכנתא מהבנק היות והבנקים מבקשים לראות עבר אשראי לפני מתן אישור .אזרחים אמריקאים יכולים לקבל מינוף בתנאי משכנתא לטובת רכישה של עד 10 נכסים.
לקיחת מינוף ממלווה חיצוני (Hard Money Loan)
הלוואה ממלווה חיצוני היא הלוואה לטווח קצר המשמשת בדרך כלל משקיעי נדל"ן שאינם יכולים לזכות במשכנתא מהבנק. הלוואות אלו מונפקות על ידי מלווים פרטיים ובעלות ריביות ועמלות גבוהות יותר מהלוואות רגילות. זאת יכולה להיות אופציה טובה עבור משקיעים שזקוקים למימון במהירות, או למשקיעים זרים מחוץ לארצות הברית. משמשת בעיקר לעסקאות פליפ או יזמיות.
מימון על ידי המוכר הנכס
בארץ פחות מקובל אך בארצות הברית זאת אפשרות קיימת שבה מוכר הנכס משמש כמלווה. במקום לקבל הלוואה מבנק, הקונה משלם תשלומים ישירות למוכר על פני פרק זמן מוגדר. אפשרות זו יכולה להועיל לשני הצדדים, שכן הקונה יכול להימנע מדרישות ההלוואות המחמירות של בנק, והמוכר יכול להרוויח ריבית על המכירה.
שורה תחתונה מינוף נדל"ן יכול להיות כלי רב עוצמה למשקיעים המעוניינים להגדיל את תיקי ההשקעות שלהם ולהשיג יעדים פיננסיים. באמצעות שימוש בכספים אלו משקיעים יכולים להגדיל את הרווחים הפוטנציאליים שלהם, לגוון את תיק ההשקעות שלהם, לייצר תזרים מזומנים חיובי ולנצל את הטבות המס. עם זאת, חשוב להשתמש במינוף בחוכמה ולהבין את הסיכונים הכרוכים בכך. על המשקיעים להעריך היטב את האפשרויות שלהם ולשקול לעבוד עם איש מקצוע כדי לקבוע את אסטרטגיית המינוף הטובה ביותר למצבם האישי.
