עסקאות נדלן בחול מתחת למחיר השוק | המדריך המלא

אם הגעת למאמר הזה סימן שאתה כבר מבין שהשקעה בעסקאות נדל"ן בחול היא דרך מצוינת לייצר הכנסה פסיבית ולהבטיח יציבות פיננסית. יחד עם זאת, מציאת עסקאות נדל"ן בחול אטרקטיביות ומתחת למחירי השוק יכולה להיות מאתגרת בשוק תחרותי. כמשקיע אתה חייב לנווט דרך ים של הזדמנויות כדי למצוא את עסקאות הנדלן הטובות ביותר, כאלו שייצרו עבורך תשואה טובה ועלית ערך משמעותית תוך סינון עסקאות רעות שנראות לעיתים מפתות מאוד אך הסיכון בהם גבוה ואינו משתלם. במאמר זה, נחקור אסטרטגיות יעילות, מגובות בדוגמאות, מספרים וסטטיסטיקות, כדי לעזור למשקיעים לזהות ולאתר עסקאות נדל"ן בחול אטרקטיביות תוך הימנעות ממלכודות פוטנציאליות.

שלב א – ערוך מחקר שוק מקיף

משקיעי נדל"ן מצליחים מתחילים קודם כל בהבנת הדינמיקה של השוק שבו מתמקדים. ניתוח מגמות של השוק לרוב כעשר שנים אחורה, מצבו של השוק כיום , כגון ערכי נכסים, תעריפי שכירות, שיעורי נכסים פנויים,מחוללי תעסוקה, גירה חיובית, אחוזי הפשיעה, רמת בתי הספר ועוד.

אחד היתרונות בשוק הנדלן בארצות הברית שניתן לקבל מידע אמין ומדויק לצורך איסוף הנתונים .המידע אותו נוכל למצוא באתרי נדלן מובילים כדוגמת Zillow,Redfin,Trulia ועוד הינו מידע שמתקבל דרך המחוזות County .בארצות הברית כל עסקת נדלן מכר או השכרה נשלחת למחוז כך שהנתונים הינם נתוני אמת וניתן לסמוך עליהם.

הרזולציה שלנו הינה – מדינה – עיר – מחוז/שכונה ורחובות אטרקטיביים .כן עד רמת הרחוב על מנת לאתר את הלוקישנים הטובים ביותר.

מרחב הזמן – 10 שנים אחורה – מצב השוק כיום – הסתכלות קדימה ל 5 שנים צופה פני מגמות ועליית ערך.

דוגמא : ע"פ אתר REFIN (https://www.redfin.com/city/30818/TX/Austin/housing-market#demand)מחירי הנדלן באוסטין טקסס ירדו בממוצע בשנה האחרונה בכ 16.4% זוהי ירידה משמעותית ויכולה להוות הזדמנות מצוינת עבור משקיעי נדלן לחקור את השוק ולהבין האם כדאי דווקא עכשיו לקנות במחירים זולים ולחוות את התיקון בעוד זמן קצר.

כשבודקים את נתוני ההגירה של העיר נכון לשנת 2022 אוסטין טקסס הינה במקום השני בארה"ב בצמיחה וגדילה עם למעלה מ 2.5% בממוצע שזה נתון מדהים אחוז בנוסף האוכלוסייה המבקשת לעבור לגור בה הינה אוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי גבוהה מאוד .

ישנן סיבות רבות להגירה החיובית לאוסטין טקסס אחת מהן הינה יוקר המחיה הנמוך ואפשרויות תעסוקה נרחבות שיש לעיר להציע .

אם כך מדוע המחירים ירדו האם זה סימן שלילי שצריך להתרחק מהעיר? כשבודקים היטב מדוע בעיר עם צמיחה כזו ישנה ירידה כה חדה במחירים מגיעים לסיבה האמיתית. שילוב קטלני של הצפת השוק בנכסים חדשים בכ 31 נכסים חדשים ל1000 איש שהינו הגבוה ביותר בארצות הברית ובריבית שצמחה ביותר מפי עשרה מאשר בתחילת 2022 הביאו את השוק למצב שההיצע גובר על הביקושים .

מסקנה – שוק הנדלן באוסטין טקסס נצא כיום בשפל ולא בגלל שאנשים לא רוצים לגור בה, ההיפך זוהי עיר עם הגירה חזקה מאוד אליה ועם אוכלוסיה מאוד חזקה .איתור הנכסים הנכונים בשכונות הנכונות יכולה להוות הזדמנות מצוינת לתפוס את השוק למטה ולעשות עליית ערך יפה.

שלב ב- מינוף טכנולוגי ופלטפורמות מקוונות

העידן הדיגיטלי חולל מהפכה בתעשיית הנדל"ן, וסיפק למשקיעים פלטפורמות מקוונות רבות למציאת עסקאות מציאה. אתרים כגון Auction.com, Foreclosure.com ו-RealtyTrac מתמחים בנכסים במצוקה ובמכירות פומביות. בנוסף, פלטפורמות מימון המונים נדל"ן כמו RealtyMogul ו-Fundrise מאפשרות למשקיעים להשתתף בעסקאות עם דרישות הון נמוכות יותר.

המחירים של נכסים אלו יכול להיות עד כ 30% מתחת למחירי השוק ולעתים אף יותר. צריך רק לקחת בחשבון שאתה קונה חתול בשק.כלומר אינך יכול באמת לבצע בדיקת נאותות של נכסים אלו ואמור להתבסס על התרשמות ראשונית ונתונים שאתרים אלו מספקים לך .אני באופן אישי נמנע בדרך מלעשות עסקאות כאלו אלא אם יש לי מידע פנימי על מצב הנכסים ואני יודע למה אני נכנס.

שלב ג-קשרים ובנית מערכות יחסים

בכל שוק מקומי ישנם את השחקנים החזקים והמקושרים.קשרים אלו בשילוב אינטרס משותף מוביל להפרייה הדדית של עסקאות OFF MARKET כלומר הגישה שלך לעסקאות נדלן שלא רבים מגיעים אליהם אם בכלל (יש מצבים שאתה הראשון שנחשף לעסקה ומבין שיש פה הזדמנות שאסור לפספס וסוגר ענייין) אלו עסקאות שמותאמות למשקיעים נזילים ומביני עניין שיכולים לסגור עסקה מהיום להיום.

אסטרטגיות שיווק ישיר

יישם טקטיקות שיווק ישיר כדי להתמקד למוכרים בעלי מוטיבציה שעשויים להיות מוכנים לנהל משא ומתן על תנאים נוחים. שלח דואר ממוקד, גלויות או מכתבים לבעלי נכסים במצבי מצוקה, כגון צוואה, גירושין או עיקול . בנוסף, נצל פלטפורמות מקוונות כמו Facebook Ads או Google Ads כדי להגיע לקהל שלא תמיד מפרסם ב MLS (מערכת אמריקאית כלל ארצית לפירסום נכסים עבור ברוקרים וחברות נדלן ).

ניתוח מדדים פיננסיים

כדי לסנן עסקאות רעות, עליך לבצע ניתוח פיננסי יסודי של כל נכס. קח בחשבון גורמים כמו פוטנציאל תזרים מזומנים, שיעורי תפוסה , תחזוקה שוטפת והחזר על ההשקעה (ROI). הגדר קריטריונים להשקעה קפדניים והשתמש בכלים כמו גיליונות אלקטרוניים או נוסחאות לניתוח השקעות נדל"ן כדי להעריך את הכדאיות הפיננסית של עסקה.

משקיעי נדל"ן מצליחים שואפים לתשואה של מינימום 8% מזומן על מזומן (CASH ON CASH)והחזר ROI של 12% ומעלה בעת הערכת עסקאות פוטנציאליות.

בדיקת נאותות

בדיקת נאותות חיונית כדי להבטיח שאתה מקבל החלטת השקעה מושכלת. בדיקת נכס, עסקאות קודמות , הערכת פוטנציאל הצמיחה של השכונה, כל נושא משפטי או אזורי. צור קשר עם אנשי מקצוע כגון בודקי בית, שמאים ברוקרים ועורכי דין מקרקעין כדי לסייע בתהליך בדיקת הנאותות.

לא פעם מתגלות "הפתעות" בבדיקה כמו בניה ללא היתר, בעיות מבניות ,הערכת חסר של הבעלים לגבי נזקים או עלויות בתיקון ,תקופת אחריות שנגמרת ועוד ועוד. זה הזמן לסגת מעסקה כזו או לחילופין לתמחר אותה במחיר הנכון.

עקוב אחר נכסים במצוקה | DISTRESSED PROPERTIES

נכסים במצוקה, כגון עיקולים, גירושין, צווי ירושה, נכס נטוש .מציגים לעתים קרובות הזדמנויות מצוינות למציאת עסקאות אטרקטיביות. הישאר מעודכן לגבי רישומי עיקול מקומיים דרך אתרי אינטרנט כמו RealtyTrac או על ידי יצירת קשרים עם סוכני נדל"ן מקומיים המתמחים בנכסי מצוקה. ניתן לרכוש נכסים אלו בהנחה משמעותית, המעניקים למשקיעים יתרון תחרותי.

החיסרון הוא שלרוב אין לך אפשרות לבדוק את מצבו הפיסי של הנכס ומי שקונה במזומן מקבל קדימות על פני מי שקוק למינוף. הסגירה הינה מהירה של עסקאות כאלו ובנויות למהיר החלטה ומנוסים.

אחד מהאזורים שחוו בשנה האחרונה כמות של עיקולים משמעותית הינה פניקס אריזונה . בפניקס אריזונה, מספר הנכסים המעוקלים גדל ב-15% בשנה האחרונה, מה שמציע למשקיעים סבירות גבוהה יותר למצוא עסקאות של נכסים מעוקלים.

שינוי יעוד נכס

אתר אזורים שיש בהם ביקוש רב למגורים והגירה חיובית גבוהה ומצד שני מצוקת דיור וחוסר בבניה חדשה ואפשרויות דיור .אזורים אלו נהנים בדרך כלל מרגולציה נמוכה של הממשל ומוטיבציה שלהם לבצע שינוי יעוד של נכסים מתעשייה / משרדים למגורים. זהו שינוי מהותי שטומן בחובו רווחים עצומים ליזם ואפשרות להגדלת ההון האישי באופן מהיר יחסי.

שלושה אזורים שבהם הרגולציה על שינוי ייעוד הינה פחות שמרנית ואטרקטיבית מאוד למשקיעים .

יוסטון טקסס

לאס וגאס נאבדה

מיאמי פלורידה