מחיר קנית נכס מסחרי – NOI-NET OPERATING INCOME והנוסחה לחישוב
כאשר אנו רוצים לחשב את מחיר קנית נכס מסחרי עלינו לקחת בחשבון את NOI של הנכס שהינו אחד הפרמטרים החשובים .
NOI ראשי תיבות של Net Operation Income. זהו מדד פיננסי המשמש בהשקעות נדל"ן למדידת הרווחיות של נכס על ידי חישוב ההכנסה המופקת מפעילות לאחר התחשבנות בהוצאות התפעול. ה-NOI מחושב על ידי הפחתת הוצאות התפעול מההכנסה התפעולית ברוטו של הנכס. הנוסחה לחישוב NOI היא:
NOI = הכנסה תפעולית ברוטו – הוצאות תפעול
הכנסה תפעולית ברוטו = סך ההכנסה שהנכס מייצר, כולל שכר דירה ומקורות הכנסה אחרים
הוצאות תפעול = סך ההוצאות הקשורות להפעלת הנכס, כגון תחזוקה, ארנונה, ביטוח, שירותים ודמי ניהול
המספר המתקבל מייצג את ההכנסה שנוצרה על ידי הנכס לפני התחשבנות בעלויות מימון או התחייבויות פיננסיות אחרות. NOI חשוב מכיוון שהוא מספק למשקיעים מושג על תזרים ההכנסה של הנכס וניתן להשתמש בו כדי לקבוע את שווי הנכס.
NOI הוא מדד נפוץ בנדל"ן מסחרי, שבו נכסים מוערכים בדרך כלל על סמך ההכנסה שלהם. NOI גבוה יותר מצביע בדרך כלל על נכס רווחי יותר, אם כי צריך לשקול גם גורמים אחרים כמו רמת הסיכון ופוטנציאל עליית ערך.
