כיצד מחשבים את מחירו של נכס מסחרי?
מחירו של נכס מסחרי מחושב בדרך כלל תוך שימוש במגוון גורמים, לרבות ההכנסה של הנכס, מיקומו, מצבו ותנאי השוק.
להלן הפרמטרים לחישוב המחיר של נכס מסחרי:
הכנסה תפעולית נטו (NOI): השלב הראשון בחישוב מחירו של נכס מסחרי הוא קביעת ההכנסה התפעולית נטו (NOI) שלו, שהיא ההכנסה השנתית שיוצר הנכס בניכוי הוצאות התפעול. כדי לחשב את ה-NOI, יש לחבר את ההכנסה השנתית מדמי שכירות של הנכס וכל מקורות הכנסה אחרים (כגון מכונות אוטומטיות או מתקני כביסה) ולאחר מכן להפחית את הוצאות התפעול השנתיות של הנכס (כגון ארנונה, ביטוח, תחזוקה ושירותים).
קביעת שיעור ההיוון (Cap Rate): ה-Cap Rate הוא מדד לתשואה על ההשקעה של הנכס ומשמש לקביעת ערכו. ה-Cap Rate מחושב על ידי חלוקת ה-NOI בערך השוק של הנכס. ניתן להעריך את שווי השוק על ידי הסתכלות על מכירות אחרונות של נכסים דומים באזור או על ידי שימוש בשמאי מקצועי.
חישוב ערך הנכס: לאחר קביעת ה-Cap Rate, ניתן לחשב את ערך הנכס על ידי חלוקת ה-NOI ב-Cap Rate. לדוגמה, אם ה-NOI של הנכס הוא $100,000 ושיעור ההיוון הוא 8%, שווי הנכס יהיה $1,250,000 ($100,000 חלקי 0.08).
לסיכום : מחיר נכס מסחרי יכול להיות מושפע מגורמים נוספים אחרים, כמו מיקום, מצב נכס, תמהיל שוכרים ותנאי שוק. בנוסף, לסוגים שונים של נכסים מסחריים עשויים להיות שיטות שונות להערכת שווי, כגון שימוש במחיר למטר מרובע עבור שטחי מסחר או משרדים. לכן, מומלץ לפנות לייעוץ של שמאי או יועץ השקעות נדלן מומחה כדי לקבל אומדן מדויק יותר של שווי נכס מסחרי.
