במה כדאי להשקיע בסינגל פמילי או מולטי פמילי ?

יתרונות וחסרונות של שני סוגי  השקעות נדלן בארה"ב  | המאמר המלא

אחת השאלות שמשקיעים מתלבטים לגבייה הינה סוג ההשקעה בנדל"ן בארה"ב המועדפת עליהם. שתי השקעות מאוד פופולאריות ושכיחות היא השקעה בסינגל פמילי (בית פרטי ) או השקעה במולטי פמילי.איזו מיהם היא רווחית יותר ? על איזו מיהם כדאי להשקיע את הכסף? נכסי מולטי פמילי יכולים להציע הכנסה גבוהה יותר בשכר דירה ושיעורים  נמוכים יותר של נכס ריק , בעוד שבתים צמודי קרקע עשויים לספק גמישות רבה יותר מבחינת בעלות וניהול. אבל איזו אפשרות מתאימה לך? במאמר זה, נסקור מקרוב את היתרונות והחסרונות של השקעה בנכסי מולטי פמילי לעומת בתים מסוג סינגל פמילי . על ידי הבנת היתרונות והחסרונות של כל אפשרות, תוכל לקבל החלטה מושכלת התואמת את יעדי ההשקעה והעדפותיך.

לפני שנכנס אל היתרונות והחסרונות של השקעה בנכסי מולטי פמילי  לעומת בתי סינגל פמילי, בואו נגדיר מה זה בכלל..

נכסי מולטי פמילי  הם מבני מגורים המכילים יותר מיחידה אחת. לדוגמא דופלקסים, טריפלקסים,מתחמי מגורים. בנכסים מסוג זה, כל יחידה מושכרת לרוב לשוכר נפרד, ובעל הדירה אחראי על תחזוקת השטחים המשותפים, כגון מסדרונות וחניונים.

בתים מסוג סינגל פמילי(צמודי קרקע) , לעומת זאת, הם נכסי מגורים עצמאיים שנועדו לאכלס משפחה או משק בית אחד. נכסים אלה מנוהלים בדרך כלל על ידי בעל הנכס, האחראי על כל ההיבטים של תחזוקה וניהול כעת, לאחר שיש לנו הבנה טובה יותר למה אנו מתכוונים בנכסי מולטי פמילי וסינגל פמילי בואו נבדוק את היתרונות והחסרונות הבולטים של כל אחד מהם.

השקעת נדלן סינגל פמילי –צמוד קרקע

בתים צמודי קרקע – סינגל פמילי הם בדיוק כמו שהם נשמעים – נכסים שנועדו לאכלס משפחה יחידה. נכסים אלו יכולים לנוע בגודלם מבונגלוס קטנים ועד לאחוזות גדולות, אבל לכולם יש דבר אחד במשותף – הם מיועדים לאכלס משפחה אחת.

היתרונות בהשקעה בסינגל פמילי ארה"ב

קל למימון :לאלו שיש באפשרותם לקבל מימון בארה"ב לטובת רכישת נדלן ימצאו  לרוב שקל יותר לממן נכסים אלו מאשר נכסי מולטי פמילי. הסיבה לכך היא שהם בדרך כלל פחות יקרים, הרבה יותר קלים לניהול ולא צריך להוכיח קישורי ניהול או רקורד דומה בהתנהלות מול נכסים כאלו ובנוסף למלווים/בנקים  נוח יותר להלוות כסף לבתים צמודי קרקע.

קל לניהול :אין פה בכלל שאלה  ניהול של סינגל פמילי הוא לרוב קל יותר מאשר ניהול מולטי פמילי. הסיבה לכך היא שיש לך רק דייר אחד להתמודד איתו,שטח תחזוקה קטנים יותר, הכל הרבה יותר פשוט.

שיעורי נכס לא מושכר נמוכים יותר :סינגל פמילי  נוטים להיות בעלי שיעורים נמוכים יותר של נכס ריק מאשר נכסי מולטי פמילי. הסיבה לכך היא שמשפחות נוטות יותר להישאר במקום אחד לפרק זמן ממושך והן אלו שבעיקר שוכרות סינגלים, בהשוואה לשוכרים רווקים /סטודנטים/ צעירים שחלקם הגדול שוכר דירות במולטי שנחשבות לזולות יותר ומתאימות יותר עבורם..

החסרונות בהשקעה בסינגל פמילי ארה"ב

תזרים מזומנים מוגבל: בסופו של דבר מדובר בנכס אחד עם דייר אחד כך שתזרים מנכס אחד הוא די מוגבל .

עליית ערך מוגבלת : עליית ערך של נכסי סינגל פמילי קשורה באופן הדוק למצב השוק והמגמות בו ולשווי הבתים שמסביב .לרוב מדובר בעלייה איטית (לא תמיד – תלוי כמובן באזור בו השקענו ) יותר מקצב עליית ערך של נכסי מולטי פמילי אשר נוטים לעליית ערך מהירה יותר.

הטבות מס מוגבלות: נכסי סינגל פמילי מציעים הטבות מס מוגבלות בהשוואה לנכסי מולטי פמילי. הסיבה לכך היא שניתן לנכות רק את ההוצאות הקשורות לאותו נכס אחד, ואילו בנכס מולטי פמילי,ניתן לנכות הוצאות הקשורות לנכס כולו כגון פחת של הנכס, ניכוי הוצאות תפעול, סעיף 179 המאפשר ניכוי עלויות ציוד ועוד …תוכל לקרוא ביתר הרחבה על הטבות מס עבור נכסי מולטי פמילי במאמר הזה ___קישור למאמר על הטבות מס לנכסי מולטי פמילי_____.

מה זה מולטי פמילי ? MULTI FAMILY

נכסי מולטי פמילי הם נכסים המיועדים לאכלס מספר רב של משפחות..

החל משני יחידות ומעלה נכס מסווג כמולטי פמילי אך הדבר תלוי באזור בו מדובר ישנם אזורים שנכס יסווג כמולטי פמילי החל משלוש יחידות בנכס וישנם אזורים שהחל מ5 יחידות יוכל להיכנס לסיווג של מולטי פמילי.

היתרונות בהשקעת נדלן  מולטי פמילי

תזרים מזומנים גבוה: נכסי מולטי פמילי נוטים לייצר תזרים מזומנים גבוה יותר מאשר בתים צמודי קרקע. הסיבה לכך היא שיש לך מספר דיירים שמייצרים הכנסה .לעתים מדובר בעשרות אלפי דולרים בחודש ולפעמים מאות אלפי דולרים תלוי כמובן בגודל הנכס ומיקומו.

עליית ערך מהירה:  נכסים אלו נוטים לעליית ערך בקצב מהיר יותר מאשר נכסי סינגל פמילי. הסיבה לכך היא שערך הנכס קשור באופן ישיר להכנסה שהוא מייצר , ולא לערך הבתים מסביב. כלומר ככל שההכנסה התפעולית של הנכס תעלה  כך ערכו יעלה (כמובן שישנם עוד משתנים לקביעת מחירו של מולטי פמילי ותוכל לקרוא על כך בהרחבה כאן (קישור )

הטבות מס: נכסי סינגל פמילי מציעים מגוון הטבות מס שאינן זמינות עבור סינגל פמילי. זה כולל פחת, שיכול לסייע בקיזוז הכנסות מדמי שכירות, הוצאות תפעול ווד להרחבה בנוגע להטבות מס מולטי פמילי ___קישור ________..

החסרונות בהשקעת נדלן מולטי פמילי

ניהול ותפעול מורכב : ניהול ותפעול נכס מולטי פמילי הינו מורכב יותר מניהול סינגל פמילי. הסיבה לכך היא שיש לך מספר דיירים רב להתמודד איתם, ויש יותר בעיות תחזוקה להתמודד אתן.

שיעורי נכס ריק גבוהים יותר: נכסים אלו נוטים להיות בעלי שיעורי  נכס ריק גבוהים יותר מאשר סינגל פמילי. הסיבה לכך היא שהשוכרים ברובם הינם רווקים/סטודנטים/משפחות צעירות ששואפות לעבור לבתים צמודי קרקע..

מימון קשה להשגה: הרבה יותר מורכב להשיג מימון לנכסי מולטי פמילי גם בגלל גובה ההלוואה וגם בגלל שמלווה / הבנק יבקש ניסיון ועבר ניהולי של נכסים מסוג זה ובנוסף לכך תצטרך להעמיד בטחונות וערבויות קשיחים יותר לטובת המינוף.

לאחר שסקרנו את החסרונות והיתרונות של כל אחת מהשקעות האלו לאיזה השקעת נדלן בארה"ב כדאי להיכנס  ?

המשקיע הישראלי לרוב לא יוכל לרכוש נכס מולטי פמילי בכוחות עצמו (אנחנו מדברים על נכסים ששוויים מיליוני דולרים ) או ללא מינוף בנקאי (אזרח ישראלי לא יכול לקחת מינופים מהבנק וגם פרייבט לנדר לא יעבוד עם משקיע שאין לו קרדיט סקור ועבר פיננסי מוכח בארה"ב) לכן האפשרות היחידה היא להצטרף ליזם שמחבר אליו מספר משקיעים ורוכשים ביחד את הנכס.

וכאן נוצרת דילמה לא קטנה – כמשקיע שיש בידו הון עצמי מוגבל שמצטרף לקבוצת משקיעים לעסקה יחד עם יזם ..אין לך אפשרות באמת לבדוק את העסקה לעומקה ואין לך יכולת להתמקח עם היזם לגבי התנאים אותם הוא מציע לך .

האם כדאי להצטרף להשקעה בעסקת מולטי פמילי ?

במידה ואין לך את הכלים לבדוק את העסקה התשובה היא בהחלט לא …כניסה לעסקה מורכבת כל כך דורשת ידע מקצועי מעמיק וביטחון שקיבלת את התנאים הטובים ביותר מהיזם .לצערנו כיום ישנם בתחום ההשקעות לא מעט "יזמים" ולא מעט עסקאות ואתה כמשקיע לא ממש בטוח איזו עסקת נדלן הינה הטובה ביותר ומיהו היזם שאתו תרצה לעבוד ועליו אתה סומך.

מודל השקעה בטוחה

בדיוק בשביל זה בניתי עבורך את מודל "השקעה בטוחה לפרויקטים" בארה"ב. על מודל ההשקעה הזה תוכל לקרוא ביתר הרחבה בקישור הזה …….קישור ל"מודל השקעה בטוחה" פרויקטים………………………………….

זהו מודל אשר מבטיח מצד אחד שתיכנס לעסקה עם יזם איכותי ואמין שעבר בדיקת נאותות מקיפה ומצד שני תקבל את התנאים הטובים ביותר בעסקה .בנוסף העסקה עצמה תבחן בעינייים מקצועיות אשר יבחנו את רמת הסיכונים ואת רמת הוודאות שאכן מדובר בעסקה כדאית.

מודל השקעה בטוחה – סינגל פמילי

השקעה בסינגל פמילי הינה השקעה טובה ובטוחה ומותאמת לאנשים שאוהבים שהנכס נמצא בבעלותם ובשליטתם אך גם כאן אם זוהי ההשקעה הראשונה שלך חשוב שתעשה אותה עם גורם מומחה ואמין. מודל השקעה בטוחה סינגל פמילי שעליו תוכל לקרוא בהרחבה בקישור הזה ____קישור_____ מיועד ומותאם בדיוק למשקיעים שרוצים להיכנס בראש שקט לעסקה כזו.המודל למעשה מבטיח מתן אחריות על העסקה "תעודת ביטוח" שאכן רכשת נכס מבטיח לא רק על הנייר.